房地产经纪公司的业主兼经纪人（broker-owner），如果将经纪公司的股份出售给由成年子女拥有的公司，并且这些股份符合相关资格条件，那么即使交易发生在家庭成员之间，父母也可能申请 终身资本利得免税额（Lifetime Capital Gains Exemption，LCGE），2026 年的免税额为 127.5 万加元。
在 2021 年以前，《所得税法》会将同样的交易视为股息，而非符合资本利得免税待遇的股份出售。
现行规则载于《所得税法》第 84.1 条。该条文于 2024 年 6 月通过 C-59 法案重新修订，并于今年 3 月通过 C-15 法案作出调整。新规则为父母提供两种传承途径。
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即时传承途径（Immediate Route）： 父母必须在交割时放弃法律上的控制权和实际控制权，随后在 36 个月内将管理权移交给子女，并将自己持有的股份调整为无投票权优先股。
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渐进传承途径（Gradual Route）： 父母可以保留一定程度的影响力，但不能保留法律控制权。相关条件须在 60 个月内满足，并且在 10 年内，父母保留的权益（包括任何卖方融资票据）必须降至交割日股份价值的 30% 以下。
两种途径都要求共同提交 T2066 表格，并由父母及每一名子女签署联合选举文件。
一、负责经纪人本身就是管理人员
安大略省房地产委员会（RECO）用一句话概括负责经纪人（Broker of Record）的职责：
“负责经纪人对经纪公司的管理和监督承担责任。”
在 RECO 于 2025 年 6 月向经纪公司管理层发布的通讯中，该机构进一步指出，负责经纪人对所有房地产交易活动的监督承担“最终责任”。即使相关职责已委派给他人，这项责任仍然存在。负责经纪人还“独自负责授权和监督经纪公司信托账户的资金提取”。
2024 年，加拿大税务局（CRA）曾被问及，究竟需要满足什么条件才算完成管理权的移交。
CRA 回答称，如果父母在 36 个月或 60 个月的期限结束时，仍未完全且永久地停止担任董事，就不能视为已经完成管理权移交。该机构将管理定义为对企业经营活动进行指挥或监督。单纯提供建议并不符合这一要求。
在许多由业主管理的房地产经纪公司中，创办人同时也是负责经纪人。
如果创办人在第 37 个月时仍保留负责经纪人的职务，那么按照监管机构自己的定义，他仍在管理和监督经纪公司。
我尚未看到 CRA 专门针对负责经纪人职务作出的具体裁定，因此不建议贸然尝试，以免自己成为测试这一规则的案例。较为稳妥的理解是，必须在规定期限内将负责经纪人的职务移交给子女，同时让出董事会席位。
这需要提前规划，因为房地产销售人员（Salesperson）不能被指定为负责经纪人。负责经纪人必须注册为经纪人（Broker），并满足该注册类别所要求的额外教育和经验条件。
如果接班人虽然是一名优秀的销售人员，却从未升级取得经纪人注册资格，那么仅有 36 个月的准备时间可能已经相当紧迫。
二、何时必须向 RECO 报告，以及需要报告什么
RECO 的第 1.3 号公告（Bulletin 1.3）列出了经纪公司根据《2002 年房地产服务信托法》（Trust in Real Estate Services Act, 2002）必须履行的通知义务。
其中有三项与此类交易特别相关：
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公司高管或董事发生变更： 必须在 5 天内通知 RECO。
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负责经纪人发生变更： 必须在 5 天内通知 RECO。
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股权发生发行或转让： 如果导致任何个人或关联人士群体持有公司 10% 或以上的股权，或者使原本已达到该比例的持股进一步增加，必须在 30 天内以书面形式通知 RECO。
将股份出售给子女的控股公司，会在交割当天触发第三项通知义务；而在随后的三年内，通常还会因公司董事、高管或负责经纪人发生变更而触发前两项义务。
按照我的理解，这些属于通知义务，而不是事先申请监管机构批准的程序。
三、子女必须实际参与经营，并承担相应责任
至少有一名子女必须在整个 36 个月或 60 个月期间内，定期、持续且实质性地参与企业经营。
法律采用了与针对收入分拆的税收规则（Tax on Split Income）相关的每周 20 小时工作时间标准。加拿大财政部也曾表示，在具体事实和情况适当的情况下，即使工作时间少于这一标准，也可能符合要求。
如果子女只是持有股份，却由外聘经理负责运营办公室，那么父母申请资本利得免税额的安排就存在风险。
子女还必须清楚自己签署的文件意味着什么。
根据《所得税法》第 160(1.5) 款，每一名参与联合选举的子女，都可能对父母因未能满足相关条件而产生的额外税款承担连带责任（Joint and Several Liability）。
最有可能未能满足的条件，就是父母没有按要求退出企业管理。
CRA 的重新评税期限也会相应延长：
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即时传承途径： 延长 3 年，个人纳税人的总期限为 6 年。
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渐进传承途径： 延长 10 年，个人纳税人的总期限为 13 年。
四、税务规划无法涵盖的两个问题
1. 特许经营协议（Franchise Agreement）
如果经纪公司隶属于某个全国性房地产品牌或加盟体系，在最终确定税务安排之前，应先仔细检查特许经营协议中的转让条款。
特许经营协议通常要求，在公司控制权发生变更时，必须取得特许人（Franchisor）的同意。有些协议还要求新经营者获得批准。
2. 房地产经纪人和销售人员
在今年 2 月的《Ask Kate》专栏中，专栏作家 Kate Teves 指出，房地产经纪公司交易中真正转移的内容，“与其说是有形资产，不如说是人员、品牌价值、数据以及合同关系”。
如果采用股份出售方式将公司转让给子女，经纪公司的注册资格以及与房地产经纪人签订的协议通常仍由原公司持有。
但是，这并不意味着任何经纪人都必须继续留任。
那些因为信任创办人而加入公司的经纪人，很可能会注意到创办人不再担任负责经纪人的那一天。
因此，最好在交易交割之前，就让接班人以管理人员的身份与团队见面，并逐步建立信任。
五、为什么不考虑出售给员工？
2026 年 6 月，C-30 法案获得御准后，向员工持股信托（Employee Ownership Trust，EOT）出售企业所适用的 1,000 万加元资本利得免税额成为永久性安排。
我认为，这种方式并不太适合大多数房地产经纪公司。
员工持股信托为员工的利益持有公司股份，而且至少三分之一的受托人必须是该信托的受益人。
然而，在大多数房地产经纪公司中，创造收入的经纪人属于独立承包商，而不是雇员。
行政人员可能符合成为信托受益人的条件；但按照我对相关定义的理解，作为独立承包商的房地产经纪人可能不符合资格。
如果一家经纪公司雇用的是领取工资的经纪人，那么情况就有所不同，需要另行分析。
六、今年应该采取哪些行动？
如果你计划将房地产经纪公司传承给子女，建议今年立即采取以下措施：
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确定谁将接任负责经纪人。 尽早启动接班人的经纪人注册申请及所需培训。
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选择即时传承或渐进传承途径。 在股份购买协议中明确列出辞去董事、高管及负责经纪人职务的具体日期。
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让子女独立咨询自己的律师。 在签署联合选举文件之前，确保他们充分理解《所得税法》第 160(1.5) 款规定的潜在责任。
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建立 RECO 通知时间表。 根据股份交割日及每个职务变更日期，安排相应的申报和通知。
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在确定交易价格之前，取得特许人的书面意见。 确认股份转让、控制权变更及新经营者安排是否符合特许经营协议。
2023 年，加拿大独立企业联合会（Canadian Federation of Independent Business，CFIB）报告称，76% 的小企业主计划在未来十年内退出企业，但只有 9% 制定了正式的继任计划。
36 个月的倒计时，从股份交割之日就开始了。
