加拿大房地产开发行业正推动政府取消针对外国人购买加拿大住宅的禁令，认为自该政策于2023年实施以来，房地产市场状况已经发生了明显变化。

该禁令将于明年到期，除非联邦政府决定延长。政府当初推出这项政策，是为了应对房价过高的问题，以及缓解加拿大居民与外国投资者竞争住房、被挤出本国房地产市场的担忧。

然而，如今公寓（Condo）价格已经下跌，市场供应充足——甚至可能已经达到外国投资者重新进入市场，也不会挤压加拿大本地购房者购房机会的程度。

目前，开发商销售公寓库存面临巨大困难，以至于业内担心，由于新项目开工数量锐减，到本十年末加拿大房地产市场可能会出现供应断层。届时，随着加拿大人口持续增长，住房供应可能无法满足需求。

禁令究竟有多大影响？

多伦多房地产经纪人汤姆·斯托里（Tom Storey）在接受《Real Estate Magazine（REM）》采访时表示，如果允许外国买家重新进入市场，虽然影响不会很大，但仍可能对新建公寓销售产生一定帮助。

他说，这或许能够帮助部分开发商达到银行融资所要求的销售门槛。目前，开发项目通常需要预售达到约70%，银行才愿意提供建设融资，而许多开发商正卡在这一门槛上。

斯托里表示：

“开发商正公开游说政府，他们说：‘各位，我们还有大量库存卖不掉，新项目根本无法启动，我们已经陷入困境。’”

他说，推动取消禁令的主要力量正是房地产开发商。

不过，斯托里也认为，即使取消禁令，实际效果可能仍然有限。

因为禁令实施前，外国买家仅占加拿大房地产市场约5%的交易量。

此外，外国投资者同样能够看到，目前新建公寓的价格相比二手房（Resale）并不具有吸引力，因此他们并不是一直在场外等待政策放开。

更重要的是，即便禁令取消，外国买家仍然需要缴纳高额外国买家税：

• 不列颠哥伦比亚省（BC）：25%的外国买家税；
• 安大略省（Ontario）：35%的外国买家税。

斯托里认为，这些税收措施对外国投资者的影响，甚至比购房禁令本身还要大。

他说：

“可以说，外国买家税比禁令影响更大。如果投资回报算不过来，即使允许购买，也没人会买。”

问题在于市场信心，而不是交易数量

Corcoran Horizon Realty首席执行官克利夫·雷戈（Cliff Rego）告诉REM：

外国买家在他的业务中一直只是“非常小的一部分”。

真正的问题不是外国买家的数量，而是禁令向市场传递出的信号，以及它给加拿大房地产市场带来的负面印象。

他说，他希望禁令能够取消，让市场竞争重新恢复，从而吸引买家重新入市。

如果潜在买家看到外国投资者重新开始进入加拿大市场，他们可能会产生“错失机会恐惧”（FOMO，Fear of Missing Out），认为加拿大依然是值得投资的市场。

此外，目前房价已经下降，也可能重新吸引海外投资资金。

雷戈认为，外国买家的参与有助于消化现有库存，并推动房地产开发重新启动。

他说：

“现在我们不应该再设置任何限制。”

“所有能够帮助房地产市场、开发商和建筑商恢复活力的措施，都应该被采用。”

Rosedale豪宅项目也受到禁令影响

Dorsay Development Corp高级副总裁伊恩·麦克劳德（Ian McLeod）告诉REM，公司担心，他们即将在多伦多Rosedale社区推出的新项目 One Marlborough，可能不得不拒绝有意购买的外国客户。

该项目计划于9月份正式开始销售。

他说，如果能够向外国买家开放销售，公司对项目销售前景将更有信心。

他表示，在目前市场疲软的情况下，每一笔销售都非常重要，因此外国人购房禁令显得“非常棘手（problematic）”。

此外，这项禁令还影响了市场信心，使贷款机构对项目启动更加谨慎。

麦克劳德说：

“我们向外国投资者传递的信息实际上是：我们并不欢迎他们把资金投资到加拿大。”

“这不是一个应该向全世界传递的信息。”

他说，这项禁令已经影响到了Dorsay公司的投资决策，包括是否继续投资新的开发项目。

建议：只允许外国人购买新房，不允许购买二手房

麦克劳德主张采取一种折中的方案：

取消外国人购买新建住宅（Pre-construction/New Build）的禁令，但继续禁止外国人购买二手住宅（Resale）。

他说，这样既能帮助开发商销售新项目，又不会增加首次置业者购买二手房时面临的竞争压力。

他指出，澳大利亚（Australia）目前正采用类似做法，这或许可以成为加拿大的参考方案。

最后，麦克劳德表示：

“加拿大以及多伦多一直被全球投资者视为安全、稳定的资本投资目的地。”