一家总部位于蒙特利尔的房地产公司正在大胆押注多伦多陷入困境的公寓市场。该公司正以大幅折扣批量收购公寓单位，并承诺未来一年投入最高5亿美元。

拥有家族背景的 Jesta Group 在蒙特利尔、纽约、伦敦、巴黎、迈阿密以及地中海地区拥有长达四十年的投资经验。该公司近日完成了其在多伦多住宅市场的首笔交易——一项价值3000万美元的整栋公寓库存收购（bulk condominium acquisition）。

这笔交易是多伦多市场上首批同类交易之一，也正式启动了该公司未来12个月内收购超过1000套公寓单位的计划。

而 Jesta 进入的市场正承受巨大压力。房地产研究机构 Urbanation 上月分析显示，2026年第一季度，大多伦多及汉密尔顿地区（GTHA）公寓销量跌至35年来最低水平；与此同时，几十年来首次出现“零新公寓项目开盘”的情况。

截至2026年第一季度，共有创纪录的4295套新建公寓已完工但未售出（completed and unsold inventory），是去年同期未售库存的两倍以上，更是2024年的五倍。

Jesta 的核心判断是：当前的供应过剩只是阶段性的，而如今压低市场的因素，未来反而会推动房价上涨。

“显然，多伦多目前存在供应过剩，”Jesta Group 高级董事总经理 Anthony O’Brien 表示，“我们的理论是，这些过剩库存将在未来几年被市场逐步消化。而由于建筑成本极高，加上大量公寓库存空置，未来可预见时期内几乎不会再有新的公寓开发项目。”

O’Brien 认为，新房供应短缺即将到来，而且可能比市场预期更早出现。

“很可能发生的情况是：随着现有库存被吸收，之后几年不会有新的库存进入市场。从目前来看，2028年至2030年之间几乎没有新项目交付。”

折价收购、出租持有，等待市场反弹

Jesta 首批收购资产包括一栋位于多伦多市中心、于2025年交付的新建公寓中的单间至三居室单位。这些房源属于开发商未售库存（unsold developer inventory）。

由于保密协议，公司拒绝透露项目地址及具体单位数量。Jesta 表示，该楼盘紧邻 Toronto Metropolitan University，步行即可到达公共交通、购物及休闲设施。

O’Brien 表示，Jesta 能够以显著低于市场价格的水平收购单位，从而帮助开发商缓解资金压力。公司目标锁定由知名开发商打造的高品质项目，不考虑“火柴盒户型”（shoebox condos，即极小面积公寓），并要求每笔交易至少包含30个单位。

公司的策略是：

• 在市场低迷时期以折扣价买入；
• 通过出租获取现金流，以覆盖融资成本；
• 等待市场恢复后出售退出。

“我们现在买入，是因为市场供应过剩带来了折价机会，”O’Brien 表示，“随着供应减少、市场改善，价格应该会上涨，而那时就是我们出售退出的时候。”

他预计将在未来3至5年内陆续出售资产，并于第五年完成整体退出。

O’Brien 还指出，即便在当前市场环境下，租金水平依然足以支撑项目财务模型。

“尽管过去三年房价有所下跌，但与加拿大其他地区相比，多伦多租金水平依然非常强劲。租金收入能够覆盖债务成本，直到我们最终出售这些单位。”

HST退税政策成为额外催化剂

O’Brien 还提到，针对新住宅建设的临时HST（统一销售税）退税政策，是推动该项目时机的重要因素之一。

该退税政策自4月1日起提供为期12个月的窗口期，可为 Jesta 的收购节省约13%的成本，也促使公司必须在一年内加快完成交易。

为执行这一投资计划，Jesta 正与家族办公室（family offices）及机构投资者合作。同时，公司正在 Cushman & Wakefield 的协助下，于多伦多市中心继续寻找更多整批收购机会。

O’Brien 表示，公司过去六个月一直在筛选项目，目前已有多个项目进入评估阶段。

最大风险：移民放缓

O’Brien 认为，这项投资计划面临的最大风险，是加拿大移民增长长期放缓。

“人口增长非常重要，”他说。

如果联邦政府持续收紧移民政策，现有库存的去化速度（inventory absorption）可能放缓，从而延迟整个市场的复苏。