大多伦多地区（GTA）在2025年12月跨过了一个关键里程碑，这一变化理应引起所有与住房、就业或经济政策相关人士的警惕。
新建期房公寓的销售量跌至有记录以来的最低水平——这不仅是本轮周期中最疲弱的一个月，而是自相关数据追踪开始的45年以来的历史最低点。
根据 Altus Group 以及建筑业与土地开发协会（BILD）的数据，2025年12月整个GTA仅售出87套新建公寓。包括独立屋、镇屋和公寓在内的所有类型新房销售总量仅为240套，比该月过去10年的平均水平低80%以上，甚至低于上世纪90年代初经济衰退期间的任何一个时期。
这表明市场出现的是一次结构性断裂，而非短期波动。
超越历史基准的下行
上世纪90年代初一直被视为安省住房市场压力的参照时期。直到最近，这一阶段仍被认为是销售活动的最低谷。
而如今，这一历史基准已被打破。
这一对比在当下市场规模下显得尤为严峻。与30年前相比，GTA如今拥有数百万新增人口、更多家庭，更高规模的住宅房地产资本投入，以及庞大得多的专业房地产从业群体。
无论是按人均计算，还是相对于依赖交易量维系运转的产业规模来看，2025年12月的销售数据都是前所未有的，市场收缩程度极其严重。
期房模式的失灵
Urbanation 发布的年终数据显示了此次下行的深度。2025年，大多伦多及咸美顿地区（GTHA）的新建公寓销售量连续第四年下降，较2024年暴跌60%，较过去10年的平均水平低逾90%。目前的销售规模较2021年的高点减少了约95%。
随着需求持续恶化，开发商迅速收缩业务。2025年全区仅有10个新的公寓项目启动，而28个仍在推进中的项目（合计超过7,200套单位）被取消。一部分项目被转为专用出租物业，但绝大多数被彻底移出未来供应管道。
来源：Urbanation
这对建筑活动产生了直接影响。过去三年中，公寓开工量几乎下降了90%，在建单位总量降至10年来最低水平。Urbanation 预计，如果市场条件未发生实质性变化，到本十年末，新建公寓的完工量几乎将不存在。
新完工单位回流市场
2025年还出现了一个较少被关注、但同样印证市场结论的信号。
在我们经纪公司层面，观察到GTA二手市场中挂牌为“全新”（brand new）出售或出租的物业数量创下历史新高。这些单位来自上一轮建设周期，许多在完成注册后立即回流市场。
原因各不相同。有些买家未能完成交割，单位被开发商或贷款机构收回后重新出售；另一些买家虽完成交割，但在当前利率水平下，持有成本超过可实现租金，因而迅速转售或转入租赁市场。
其实际效果是：一批“事实上的新房”以更低价格、可即刻入住的优势，直接与期房产品竞争。对自住买家而言，这提供了短期替代选择；但对开发商来说，这削弱了提前数年、以溢价购入期房的经济合理性。
这一趋势与 Urbanation 的发现高度一致：2025年注册的已预售公寓中，约10%未能完成交割并被开发商收回，导致已完工但未售出的库存水平创下新高。
超越住房本身的经济影响
住宅建设是安省经济的重要支柱。当期房销售停滞，其影响远不止于开发商。
工种技工、顾问、经纪人、供应商和贷款机构都依赖于正常运转的开发管道。在此类时期，建筑业失业率往往急剧上升，而这类失业因受影响人群高度集中、活动骤降速度快，破坏性尤为显著。
政府财政同样承压。一方面，开发费、土地转让税及与房产相关的收入下降；另一方面，公共支出需求却在上升。常见的应对方式是扩大基础设施投资和逆周期财政支出，这通常会在收入下滑的同时扩大财政赤字。
必要的调整，长期的后果
尽管当前的下行令人痛苦，但它发生在多年结构性失衡之后。住房一度成为经济增长的过度依赖来源，投机在需求中占比上升，而政府财政也日益依赖开发和交易活动。
这些因素推高了房价，压缩了终端购房者的可负担性，并将高成本固化进新增供应之中。如此规模的调整往往并不平稳，但它们通常会重置激励机制，并暴露扩张阶段积累的系统性弱点。
问题在于，供应的反应极为滞后。当前项目取消和开工停滞的影响，要在数年后才会完全显现，尤其是在未来人口增长恢复、而完工量下降的情况下。
前路何在
行业参与者常问：市场何时会改善？
从如此低的基数出发，出现一定改善并不困难。正如乐观者在谷底时所说：“接下来只能向上。”我们是否可能回到2024年那种同样低迷、但仍高出10%至20%的销售水平？有可能。这在正常市场中算是糟糕的数据，但从当前水平来看却是“改善”。
然而，这样的数字是否能真正解决当下的问题？恐怕不能。这个行业的长期运行均值，大约是当前水平的四倍。
在最乐观的情景下，期房销售向这一水平恢复，或需约三年时间。而这很可能还依赖于：按揭审核规则的调整、开发费的降低、外国买家限制的修订，以及在租金稳定的前提下实现持续的工资增长。
更现实的预期是五至七年，市场信心和融资条件将逐步而非骤然改善。如果关键政策约束持续存在，复苏周期可能还会进一步延长。
需要保持警惕的时刻
期房销售的崩塌使部分人将当前环境视为房地产行业的一次“清算”。但这种看法忽视了住宅开发所承载的庞大就业和经济活动规模。
这一轮下行不仅影响开发商，也将波及工人、家庭以及未来的租房者——当供应在数年后收紧时，其后果将更加明显。当前时期所作出的决策，将深刻影响2030年代的住房可负担性。
此刻需要的是审慎分析，而非庆祝。住房周期从不会迅速自我修复，而收缩的成本，往往在销售触底之后才逐渐显现。
