后疫情时代,加拿大各大城市的平均房价和家庭收入比究竟如何?


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生活在加拿大,评判房屋可负担性的一个准则是:每个城市的家庭平均收入,不吃不喝要多少年才能负担得起该城市平均价位上的房子?近日Global News的一篇文章指出了从1980年到2020年这四十年里,加拿大主要城市“房价家庭收入比”的详细演变,从中我们可以得出不少信息,例如哪些城市的房价最可负担、哪些最难负担、哪些城市的房价越来越难负担,哪些城市波动小、甚至买房变得更加容易了

 

第一张图表示的加拿大全国的情况。1980年的时候,平均房价大概是平均家庭收入的3倍左右,并且直到2006年左右,还没有升到4倍,房价在20~25年之间都比较平稳。但从2005年以后,随着移民潮的涌入,情况瞬间扭转:2010年的时候已经需要4.5倍年收入,到2015年以后更是一发不可收拾,尤其是2018年以后直线上升

 

而现如今,加拿大平均房价已经需要平均收入的7倍以上,也就是普通家庭不吃不喝7年才能买到一套房产,难度可能比美国、欧洲多国都要高很多,并且在疫情肆虐着加拿大这么长时间以来,许多人失去了工作,导致想获得一处理想的房产难如登天。

紧接着我们来看看目前加拿大房价最高的大温哥华地区吧,从1980年开始,已经需要4倍以上的家庭年收入,1990年以后已经需要6倍的家庭年收入,但随后有小幅度的下降。

但从2000年开始,在工资并没有太明显涨幅时,房价突然飙升,在2010年的时候已必须要10倍以上的年收入,2015~2016年尽达到了12倍!但好在随着海外买家税、投机税的出现,曲线又有明显的下降。而在2020年开始,曲线再次上扬,但和2015~2016相比,不算最高;而目前的大温哥华地区,平均家庭年收入需要不吃不喝11年,才能买到平均价位的房子。

 

而相比与大温地区复杂的图表曲线,多伦多则相对简单:从1980到2020,基本都是较稳定的上升,但在2018年之后上升幅度最大。而今则需要10倍的家庭年收入,和大温接近。

不过,大多地区在1980到1985年之间,只需要3倍左右的家庭年收入就能买到平均价位的房子,并且在2010年之前都在6倍以内,在2015年之后,和大温一样曲线出现了短暂下跌。

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而渥太华这面,似乎从1980年开始一直在比较高,但实际原因是基于渥太华本来房价增长速度慢,而且近3年也不过是从家庭收入的4倍提升到了6倍而已,房屋可负担性还是比大温、大多要好很多


从1980到2015年,渥太华的平均房价基本都在平均收入的4倍以内,一直比较平稳,但在2020年这一年,渥太华一年房价涨幅飙升了20%,让很多首次购房者都陷入了买与不买的犹豫中。

 

而蒙特利尔作为加拿大第二大城市又是曾经的经济首都,但房价比多伦多温哥华低很多,房屋可负担性好很多即便过去的2年增长迅猛。从1980年到2000年,蒙特利尔的平均房价甚至都没超过家庭收入的3倍。所以,想在蒙特利尔购置一处理想的房源可能是在加拿大大都会城市中最容易的。 

而卡尔加里的曲线似乎跟这个城市的经济发展一样,在2020年几乎所有加拿大主要城市的房屋可负担性都不好时,只有卡尔加里2020年的平均房价只有平均家庭收入的4倍,和2005年差不多。

而且,卡尔加里的平均房价从来没有超过平均家庭收入的5倍,这是个典型的高收入、低房价城市,所以很多华人选择定居卡尔加里而非温哥华,也是看中了这一点。那么在疫情肆虐的这两年里,房价是否还会继续蹿升?文章还指出,'加拿大房地产过去的一年是不正常的,这种情况理论上不会持续太久,政府也会出台措施控制'。

 

比如,前段时间出台的房屋压力测试,和4月底加拿大央行可能提升利率,都被认为是控制房市的措施,但从长期来看,随着新一轮移民潮的涌入,加拿大的房价肯定是越来越高,肯定是高于工资涨幅,所以所有想在加拿大买房的都需要做好这个心理准备。

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