2017年4月21日开始，在安省签订购房合同、购买金马蹄地区住房的、海外人士、被要求额外支付15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax)。消息一出四下哗然。

王老师的爸爸早年去世，将妈妈接来同住，已给老太太申请了移民。日子久了矛盾暴露，媳妇和老太太几次提出还是分开过好。老太太训王老师为什么不早些给她买房，好端端的87万一套公寓，现在变100万了，凭空多交15%。王老师无奈来问我，我说你可以回去安慰一下老太太，这不是还可以退回来么。

能退回海外买家税的有3种情况，满足其一的就可以申请：

第一种：4年内成为移民

条件：

产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人。一旦出现其他人，比如父母为了协助贷款也上了产权，这NRST 就无法退了；

Final closing date 的60天内必须自住，作为principal residence, 留下充分的自住证据。记住60天内入住是硬性条件，有人由于不知道这个规定，没在60天内及时入住，或者搬了但没有注意保留证据，这给后来的退税申请带来不少麻烦；

Final closing date 起4年内成为加国移民，有登陆纸；

退税申请必须在登陆日的90天内送达，过期不候。曾经有过实例，客户短登后回国了，觉得自己什么条件都满足，退税不着急。半年后回来才发现已经过了90天的申请时效。这种情况没有申诉成功的可能。

第二种：国际学生

条件：

产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人；

Final closing date 起60天内必须搬入自住；

Final closing date 当日必须持有合法学签；

Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college) 全职在读；“全职” 指课业的60%以上， full time workload。秋冬两个学期必须full time，暑假不计；秋冬期间转学或换专业也可以，但依旧要保持 full time 状态；

从final closing date算起full time 读满2年就可以开始申请了，申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

第三种：工签

条件：

产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人；

Final closing date 起60天内必须搬入；

Final closing date 当日有合法工签；

Final closing date 当日必须已有安省的全职工作；每周工作不少于30小时，全年不少于1560小时；只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主，必须做到新旧工作之间的无缝衔接。曾经有实例，两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒；

工作满1年就可以开始申请了，申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

如何提交？

退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA)，多数两个月内会收到回复。材料完备的直接发放退税，材料基本合理但不够完整的会被要求补材料，硬性条件不满足的就直接拒了。

顺利退税的会收到15% NRST 的本金，安省政府不给利息。

补材料的对方会写清楚具体要求哪些材料，不要问为什么补，你问了对方会婊到飞起。老老实实按要求做就好。实在补不出来的请解释为什么，可以拿个性质类似的文件商量代替。和CRA不同，和安省 Ministry of Finance 打交道可使用邮件，将文件扫描干净清楚发到 officer 邮箱里就好。

硬性条件不满足的同学就要挨批评了。赚钱不易，海外买家着实应该先确认自己满足退税条件再买房，然后买房后要做到按时入住、注意保留入住证据，最后在提交退税申请之前，建议请专业人士把把关。首次提交退税申请就做到文件不多不少、细节完备，这是最好的；后期补来补去再费力解释往往夜长梦多，徒增思想负担。

NRST 退税被拒了怎么办？

一旦NRST退税申请被拒，千万别忘了还有机会申诉。申诉必须在收到 Notice of Disallowance 的180天内提交。如果错过了180天，可以申请 Extension of Time Request 解释为何没有在180天的有效时效内提起申诉，并提供证明材料。Ministry of Finance 会根据具体情况决定是否接受，再进行书面通知。总之，时刻保持沉稳大气，不战斗到最后一刻、不流干最后一滴血不要放弃。

文章来源于JKtax