自2005年以来，加拿大房价已经上涨了一倍以上，涨幅超过了大多数发达国家。加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）的最新研究指出，人口增长、收入上升和低借贷成本推高了住房需求，而住房建设未能跟上需求增长的步伐。

来源：加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）。

这份于10月20日发布的报告分析了加拿大房价为何比其他可比国家上涨得更快。研究发现，加拿大相对有限的住房存量，以及长期存在的住房供需失衡，加剧了住房负担能力恶化的问题。

此外，与大多数国际可比国家相比，加拿大的人均住房数量更少，这可能使加拿大的住房市场更容易受到需求增长的冲击。

加拿大抵押贷款与住房公司的副首席经济学家 Aled ab Iorwerth 在一份声明中表示：

“加拿大的住房问题不仅仅在于房价上涨，更在于与许多可比国家相比，加拿大的住房需求在更长时间内持续快于住房供应的增长。”

加拿大与其他国家的房价走势存在明显差异

CMHC发现，加拿大、澳大利亚和瑞典在2008年至2009年全球金融危机期间，房价跌幅相对温和，随后一直到2022年，房价持续上涨。

相比之下，美国和英国在金融危机期间经历了明显的房价调整，直到2012年前后，房地产市场才开始复苏。法国和德国的房价涨幅相对温和，而意大利和日本则经历了较长时期的房价停滞或下跌。

CMHC估计，即使加拿大在金融危机期间经历了与美国相当的房价调整，其房价涨幅在国际比较中仍将位居增长最快的国家之列。

人口增长可以解释其中一部分差异，但并非全部原因。

过去20年，加拿大、澳大利亚、新西兰、挪威和瑞典经历了相似的经济环境，并且人口均实现了较快增长。然而，在考虑人口增长因素后，加拿大的实际房价涨幅仍然是这一组国家中最高的。

报告还发现，城市化程度本身不足以解释加拿大房价的上涨轨迹。尽管加拿大的城市化程度略低于澳大利亚、挪威和瑞典，但加拿大的房价涨幅却更大。

人口增长速度超过住房建设速度

自2010年代后半期以来，加拿大的住房需求越来越明显地超过住房供应。推动需求增长的因素包括人口增加、居民收入提高以及较低的利率。

报告指出：

“人口快速增长只是其中一个原因。收入增加和利率下降也进一步支撑了住房需求。”

加拿大每年的住房建设量占现有住房存量的比例总体保持相对稳定，从2011年的1.2%上升至2022年的1.3%。

来源：CMHC。

尽管这两个比例都高于经济合作与发展组织（OECD）的平均水平，但在17个可比国家中，有11个国家在这一时期实现了更大幅度的住房建设增长。

澳大利亚的住房供应增长率一直较高，约为1.7%；爱尔兰和新西兰的住房供应增长率也出现了更明显的提升。

2021年之后，加拿大人口增长与新建住房竣工数量之间的差距显著扩大。

2023年和2024年，加拿大每竣工一套住房，新增人口就接近5人。相比之下，澳大利亚这一比例的峰值较低，而瑞典的这一比例则低于1。

此后，加拿大的这一比例已大幅下降至约1.53。CMHC认为，这可能反映了加拿大移民水平随后发生的变化。

加拿大的人均住房数量更少

与大多数可比国家及OECD平均水平相比，加拿大每1,000名居民拥有的住宅数量更少。

CMHC认为，瑞典和挪威等国家可能更有能力吸收人口增长带来的住房需求，因为在这一时期开始之前，这些国家的人均住房存量就相对较高。

报告最后总结道：

“与大多数可比国家相比，加拿大房价上涨得更快，而且这种上涨趋势持续的时间更长。”

CMHC计划另行发布一份研究报告，分析10个成功增加住房建设的国家，并研究这些国家如何通过财政激励措施、规划制度改革、建筑技术创新以及利用公共土地等方式，促进住房供应增长。