根据一份最新报告，加拿大高端出租住房的空置率接近17%，远高于价格较为亲民的出租住房约3%的空置率。

房地产数据分析公司 CoStar 根据其自身的评级体系界定高端出租住房。该公司表示，在26,600套五星级出租住房中，有4,500套处于空置状态，空置率达到16.9%。

CoStar表示，四星级和五星级建筑的特点包括高品质的装修材料、完善的配套设施，以及美观且具有建筑设计特色的外立面。

在加拿大，四星级和五星级出租住房共有222,190套，其中25,500套处于空置状态，空置率为11.5%。

相比之下，三星级建筑的空置率为4%，而一星级和二星级建筑的空置率为2.7%。

两种截然不同的市场走势

CoStar加拿大首席经济学家马里奥·勒费弗尔（Mario Lefebvre）在接受《房地产杂志》（Real Estate Magazine）采访时表示，高端出租住房与低端出租住房之间空置率的巨大差异，反映出当前市场正在呈现两种截然不同的走势。

他将高端出租住房空置率居高不下的主要原因，直接归咎于开发商过度建设此类房源，而这背后是不断上涨的建筑成本。

勒费弗尔表示，疫情期间，建筑成本大幅上涨，此后一直持续攀升，累计涨幅高达60%至70%。然而，居民收入并未同步增长，这使开发商很难建设价格亲民的住房，同时也难以收回不断增加的建造成本。

勒费弗尔说：

“开发商开始自己算账，然后得出了这样的结论……‘我要转向高端市场。’问题在于，他们不断建、不断建，结果如今高端出租住房的空置率已经达到了两位数。”

CoStar表示，开发商原本认为，通过采用更高档的建筑材料、增加配套设施，并收取更高的租金，就能够弥补不断上涨的建设成本。

然而，他们在本世纪20年代初开始动工时，市场环境与如今已经大不相同。当时，市场前景预测十分乐观，但此后市场逐渐放缓，原因包括移民人数减少，以及美国关税和通货膨胀等因素给加拿大经济带来的压力。

CoStar的报告指出，新增高端出租住房的供应量远远超过了市场的吸纳能力，导致空置率从2022年左右的约7%跃升至目前的水平。

这意味着，当人们谈论可供居住的住房短缺时，真正短缺的其实是价格可负担的住房，而不是豪华住房。市场上并不缺少豪华出租房源。

市场将缓慢恢复供需平衡

勒费弗尔表示，随着租金下降，高端出租住房的价格将逐渐变得更容易负担，市场也将慢慢恢复供需平衡。此外，建筑开工和施工活动已经放缓，这将给市场需求追赶供应的机会。不过，他认为，消化现有过剩房源仍需要数年时间。

该报告预测，从2026年底开始，随着租金下降、供应趋紧，市场对出租住房的吸纳量将稳步回升。房东提供的租赁优惠，例如免租几个月，也将进一步提振需求。

然而，报告预计，到2028年底，高端出租住房的空置率仍将维持在10%以上。

并非开发商刻意将住房建得昂贵

加拿大抵押贷款与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）公布的高价出租住房空置率，远低于CoStar的数据。

CMHC报告显示，截至2025年10月，加拿大租金最高的四分之一出租住房，其空置率为5.2%。当时，全国平均月租金略高于1,950加元。

尽管如此，这一空置率仍接近疫情前高价出租住房典型空置率2.8%的两倍。2019年10月，该细分市场的空置率为2.8%。

CMHC副首席经济学家塔妮娅·布拉萨-奥乔亚（Tania Bourassa-Ochoa）在接受《房地产杂志》采访时表示，过去几年，新建出租住房的空置率一直明显偏高。这是因为近期大量新房竣工上市，加剧了房东之间争夺租客的竞争。

她指出，新建住房的租金通常较高，甚至超出了许多加拿大人的承受能力。但这并不意味着开发商从一开始就有意将这些住房定位为奢侈品、专门瞄准高端市场，而是因为建造成本上涨幅度过大，迫使开发商不得不收取许多人负担不起的租金。

布拉萨-奥乔亚说：

“出租住房的需求已经大幅放缓。需求并没有消失，只是在等待更好的市场条件，以及价格更加亲民的住房选择。”