多伦多的“抵押权出售”（Power of Sale）房源数量正在稳步增加。对于地产经纪而言，这不仅仅是一则新闻，更是一个危险信号：一些过去的客户可能已经陷入严重财务困境，而能够帮助他们的时间窗口，也许正在迅速关闭。
从全国范围来看，加拿大的房贷拖欠率同样持续攀升。根据加拿大按揭及住房公司（CMHC）的数据，全国房贷拖欠率在2022年第三季度（Q3）仅为0.14%的低位；到了2025年第四季度（Q4），已升至0.24%。其中，安大略省的增幅尤为明显——从2022年的0.07%，跃升至2025年的0.27%。
这一趋势背后的原因并不复杂。2020年5月至2022年3月期间，为应对新冠疫情带来的经济冲击，加拿大央行将利率维持在历史低位。许多在这一时期购房的买家，如今正陆续进入贷款续约阶段，却必须面对一个截然不同的高利率环境。
“抵押权出售”数据正在说明问题
Katie Steinfeld 是地产公司 On The Block Realty 的联合创始人兼挂牌经纪。她表示，自己已经明显感受到市场变化。
她观察到，近期“抵押权出售”房源数量明显增加，而这一现象也与 Teranet 数据一致：2025年的抵押权出售交易量，已达到2022年的五倍。
Steinfeld 使用 PropTx 系统追踪了多伦多地区卖方名称中包含“bank（银行）”字样的成交房源，数据显示趋势十分清晰：
“2020年至2023年间，每年的数量大约在34至44套之间；2024年增至70套，而2025年更达到109套。”
“截至2026年4月27日，今年已经达到40套，增长速度已经超过去年同期。”
她补充表示，实际的抵押权出售数量很可能更高，因为并非所有放贷机构都会以银行名义挂牌出售。
不只是数量增加，问题性质也在变化
Paul Mazza 是律师事务所 TMA Law 的律师。他表示，与2025年同期相比，事务所在2026年2月1日至4月30日期间处理的抵押权出售案件确实有所增加。
但他认为，更值得关注的并不是案件数量，而是这些案件最终的处理结果正在发生变化。
去年，很多业主仍能够通过重新融资，或者自行出售房产来偿还贷款、解除违约。但如今，这种情况已越来越少见。
“现在几乎没有、甚至完全没有赎回（redemption）案例，因为市场上已经很难获得新的融资，而业主若想出售房屋，也必须大幅降价。” Mazza 表示。
当前房地产市场相比一年前明显疲软。房屋销售低于平均水平，库存高企，住宅价格持续下跌。
这意味着：2026年的抵押权出售所得，可能已经不足以覆盖剩余房贷、地产佣金以及累计利息。而如果出售金额无法偿还全部债务，差额并不会自动消失。
Mazza 指出：
“如果房产成交价低于贷款余额，借款人仍需对差额承担全部责任。贷款机构会继续追讨剩余欠款。”
这种追偿可能包括：
- 法院判决
- 工资扣押（garnishment）
- 资产查封
- 信用记录受损
解决方案仍然存在，但时间窗口正在缩小
尽管后果严重，但 Mazza 表示，大多数贷款机构仍愿意与主动沟通的借款人合作，前提是他们足够早采取行动。
他说：
“贷款机构通常会在借款人违约初期主动沟通，了解问题根源。”
“如果违约被认为只是暂时性问题，且贷款方对房屋净值状况有信心，他们通常愿意探讨一些解决方案，例如分期付款安排、短期延期、将欠款资本化，甚至提供调整利率后的提前续约方案。”
Melanie Haggerty 是 The Mortgage Group 的贷款经纪。她表示，一些客户在续约后，每月按揭支出增加了300至1000加元不等。
对于无法承受上涨压力的客户，她认为其实仍有许多工具可用，但关键在于“时机”。
“我们可以延长摊还期（amortization）、增加收入，或者减少支出。”
“但很多客户来得太晚了。如果他们更早联系我们，我们本可以提前制定策略，例如逐步提高月供、延长贷款期限，或者提前储蓄，为续约后的新还款金额做缓冲。”
Mazza 同样强调尽早行动的重要性。他建议借款人在第一次可能无法按时付款时，就立即联系贷款机构，而不是等到正式违约。
“借款人应该主动联系贷款方，清楚说明情况，并尽可能先支付部分款项，同时提出一个现实可行的补缴计划。”
“那些拖延、回避沟通、或者等到银行正式执行追偿程序后才反应的人，往往会发现自己已经没有太多选择空间。”
地产顾问的角色也正在改变
Steinfeld 认为，当前市场环境下，经纪人其实承担着更广泛的责任。
“我真正担心的，是那些甚至还没开始面对问题的人。”
“即使这严格来说并不完全属于地产经纪的职责，我们仍然可以推动客户尽早与专业人士沟通。在他们陷入真正困境之前，把他们连接给合适的人，本身就是专业服务的一部分。”
她认为，当前市场正经历一次“真正意义上的重新校准（recalibration）”，无论对消费者还是地产行业都是如此。
“过去大家默认房地产在任何周期都会上涨，似乎永远不会出错……”
“未来十年，真正还能保持竞争力的顾问，将是那些依靠专业能力建立业务的人，而不是依赖市场行情的人。”
“当市场本身在推动一切时，几乎任何方法都能成功；但当市场不再帮你赚钱时，真正区分专业人士的，就是能力、知识与经验。”
