阿尔伯塔省房地产监管机构每年会收到大约1350宗针对持牌专业人士的投诉，但对于这些投诉应在多长时间内解决，并没有任何统一标准。

由德勤（Deloitte）进行的一项独立评估发现，阿尔伯塔房地产委员会（RECA）在保护公众方面存在不足，而且问题远不止于此。

这份长达111页的报告由阿尔伯塔省服务厅与减少繁文缛节部门委托撰写，并于本周公开。报告指出，该监管机构在其职责的几乎各个方面都存在缺陷，从与欺诈受害者的沟通方式，到教育监管以及财务管理等。

惩处欺诈行为需等待一年

尽管报告承认自2020年进行重大重组以来已取得实质性进展，但德勤明确表示：仍需进一步努力，以提升RECA作为监管机构的效率和有效性。目前该机构负责监管超过2.2万名持牌专业人士。

投诉和调查的时间线令人担忧。平均而言，一宗针对持牌人的投诉需要114天才会产生纪律处分结果；而欺诈案件平均需要370天。

在评估进行时，有135宗调查已持续超过一年，其中46宗甚至超过三年。

德勤发现，RECA的听证流程冗长、纪律处分结果不一致，且投诉档案记录不可靠。

报告指出，投诉处理时间会因案件复杂程度而有所不同，但仍需更规范的框架。在其提出的40项建议中，德勤建议RECA应公布服务标准，并统一决策框架。

报告写道：“这些发现凸显出有必要为投诉调查设定合理的时间标准，并区分复杂及高风险案件的处理时限，同时确保流程保持响应性。对于需要较长时间审查的事项，应通过主动向投诉人沟通进展、预期和关键里程碑来保持透明度。”

阿尔伯塔省服务厅一位发言人在简短的电邮声明中表示：“我们的下一步将与RECA协作决定。” 但该部门未就报告的具体发现作出回应。

受害者被蒙在鼓里

在一起涉及超过60名已知受害者的欺诈案件中，由于缺乏相关政策要求，RECA未向任何受影响人员提供主动更新。

虽然报告未点名具体案件，但涉及诈骗者Eric Drinkwater的受害者曾公开批评RECA缺乏透明度。这些受害者在试图追回因这名前卡尔加里经纪人策划的庞氏骗局而损失的资金时，面临信息不畅的问题。

报告指出，RECA面向公众的沟通“有限、有时不清晰且较为被动”。德勤补充说，这些经历“削弱了相关人员对投诉处理流程的信任”。

即使RECA进行沟通，也不总是清楚明了。

例如，一些通知仅告知投诉人其案件已被转交，但未解释具体含义或后续流程。

而如果某人是受害者而非正式投诉人，则可能完全收不到任何信息。RECA的政策只承认投诉人有权获得信息，正式将已知受害者排除在外，即使是在涉及数十名受害者的大规模欺诈案件中也是如此。

谁在监管教育？

当阿尔伯塔省调整房地产教育规则后，RECA于2022年退出了教育提供业务。但德勤指出，其同时也在教育监管方面“退出过度”。

报告称：“在与教育提供保持距离的过程中，RECA在履行其法定教育监管职责方面退得太远。” 报告警告称，在教育提供者监管、质量保证及问责方面的漏洞，会对“持牌人能力及公众保护”构成直接风险。

RECA对教育监管采取了报告所称的“轻触式”方式，导致人们对谁真正负责确保房地产专业人员培训质量产生混淆。

德勤发现，目前没有批准教育提供者的最低标准，也没有RECA与教育机构之间的正式协议，更没有定期审查课程内容是否跟上行业发展的机制。

报告称，RECA认为其在教育监管方面的能力受到限制，仅限于考试管理和基本认可活动。但德勤指出，这种解释并未在立法中得到明确支持。

报告写道：“在与RECA领导层的讨论中，这一解释被描述为基于来自主管部门的口头指示及一封澄清邮件，因此其权限范围不明确且缺乏书面记录。”

资金流向问题

尽管已剥离教育职责、显著降低成本，RECA在2020年至2024年间仍产生了大量运营盈余。德勤发现，其收费并未根据职责范围缩减进行调整，预算预测也更多是“被动反应”，而非基于规划。

RECA在2025年委托的一项第三方成本评估显示，其约一半收费可以下调，以更好地反映实际监管成本。

管理层最初提议将个人执照续费降低75至135加元，但最终建议维持现有收费水平，并从2024年起连续三年向持牌人提供250加元的临时抵扣，该方案已被董事会采纳。

德勤指出，这一抵扣“为持牌人提供了短期缓解”，但“未解决持续存在的盈余问题”。报告还认为RECA本可以更早采取行动。模型显示，如果自2020年起实施与成本相匹配的收费调整，RECA基本可以实现年度收支平衡，从而避免持续的大额返还措施。

对新领导层的信心

阿尔伯塔房地产协会（AREA）首席执行官Brad Mitchell表示，该报告“印证了行业协会长期以来的许多担忧”。

他表示，对政府干预能带来改变“持谨慎乐观态度”。

他说：“政府面临的一个挑战是，他们往往从立法角度看待这些问题，而大多数需要的改变并不在于立法，而在于文化、行为和能力。”

他同时表示，对去年底宣布即将出任RECA董事会主席的Cynthia Moore更有信心。

“她带来了全新的气象。我认为在新领导的带领下，他们很有机会成为一个优秀的监管机构。”