Foch：当‘平衡的’住房市场并不意味着稳定

2025年12月17日, 阅读315次

加拿大住房市场的判断，往往依赖于一小组熟悉的指标：
库存月数（Months of Inventory）、
成交量与新增挂牌比（Sales-to-New Listings Ratio）、
房价同比变化。

当这些指标接近长期均值时，结论通常很快就会出现：
市场是平衡的，
环境是稳定的，
风险是可控的。

但这个结论，值得被更认真地审视。

在房地产周期的后期，表面的稳定，往往可以与内部不断累积的不稳定并存。
所谓“平衡”的市场，有时并不是因为体系健康，而是因为相互对立的力量暂时相互抵消。
一旦如此，任何微小的变化，都可能引发放大的影响。

加拿大房地产协会（CREA）公布的 2025 年 11 月全国住房数据，正好符合这一特征。

11 月房屋成交量较 10 月小幅下降 0.6%；
新增挂牌量下降幅度略大，为 1.6%。

成交量与新增挂牌比微幅收紧至 52.7%，略低于 54.9% 的长期均值，且仍处在历史上被视为“平衡市场”的区间内。
库存月数维持在 4.4 个月，自夏季以来几乎没有变化，也接近 5 个月 的长期正常水平。

库存月数和成交/新增挂牌比，均处于历史上“平衡市场”的典型区间
数据来源：CREA

从表面看，这些数字似乎显示出一种均衡状态：
需求既没有上升，也没有崩塌；
供应既没有泛滥，也没有枯竭；
价格下行幅度有限。

MLS 房价指数环比下降 0.4%，同比下降 3.7%；
平均房价同比下降 2%，至约 68.2 万加元。

基准房价在 2022 年见顶后回落并趋于横盘，显示市场仍处于价格发现阶段
数据来源：CREA

如果只看这些趋势，很容易得出一个结论：
市场已经站稳了。

但这恰恰是一个错误判断。

“平衡”常常被视为市场韧性的象征。
在周期早期或中期，这种判断有时成立；
但在周期后期，往往并非如此。

此阶段的稳定，更可能反映的是犹豫而非信心、拖延而非解决。
当下市场最显著的特征，是普遍的谨慎情绪。

买家仍然存在，但更加挑剔；
卖家依然挂牌，但更具弹性；
交易仍在发生，但只在预期高度重合的情况下。

市场并未崩溃，但也停止了加速。
尽管利率下降、利率预期趋于明确，自 7 月以来成交量却基本横盘。

这是一个正在等待的市场。
当买卖双方都在等待时，关键的“平衡”指标就会显得异常平静，但这种平静具有迷惑性。

真正让这一阶段脆弱的，是流动性变薄。
愿意或有能力进行边际交易的参与者数量减少；
原本可能提前发生的决策被不断推迟；
价格发现只能由更狭窄的一群买卖双方完成。

在这种环境下，稳定是有条件的。

在当前阶段，微小的变化，反而更重要：
利率预期的改变、
劳动力市场的波动、
政策层面的调整，
任何一项都可能被成倍放大。

11 月数据已经隐约反映了这种特征。
房价让步的出现，并未伴随挂牌量激增。
卖家调整预期，并非因为库存爆发，而是因为年末时间压力与持有成本迫使他们回归现实。

房价指数的下滑，体现的是执行压力，而非恐慌性抛售。
这一点非常关键。

在健康的市场中，价格变动来自供需失衡；
而在周期后期的“平衡市场”中，价格往往是被无法再等待的参与者所决定的。

包括：

这些被动交易，决定了边际价格。
在流动性稀薄的环境中，它们不需要数量庞大，也足以产生影响。

这正是为什么，在周期后期，平衡市场绝不等同于安全市场。
恰恰相反，它往往是市场对冲击最为敏感的阶段——正因为表面指标看起来一切正常。

稳定，往往在真正破裂之前持续存在。

更大的宏观背景也印证了这一判断。
正如 CREA 评论中所提及，2025 年原本被普遍视为住房市场走出“加息冬眠期”的一年，但这一复苏并未真正兑现。

利率确实下降了，但信心并未同步回归。
包括美国贸易行动在内的外部经济扰动，削弱了增长并改变了预期。
较低的利率，既反映了政策放松，也反映了经济疲弱。

因此，市场并未通过放量完成重置，而是通过克制进行调整。
这一过程仍在继续。

库存月数尚未进入买方市场区间；
挂牌量略低于同期历史均值；
看不到投降式抛售的迹象；
但同样，也几乎看不到重新加速的紧迫感。

这正是周期后期“平衡”的张力所在：
市场既没有过热，也尚未修复。

对政策制定者、投资者以及市场参与者而言，结论清晰但常被忽视：
不要把数据的平静，误认为是持久的稳定。

在一个由延迟决策和受限流动性塑造的市场中，平衡本身就是脆弱的。

未来一年将检验这一现实：
如果环境明显改善，成交应会随之回升；
如果不确定性持续，所谓稳定将继续依赖克制维持。

无论哪种情况，真正的风险不在于当前的比率，而在于：
一旦“等待”转变为“不得不行动”，这些指标变化得会有多快。

平衡的市场，并不总是安全的市场。

在周期后期，它们往往最具揭示意义。

上传:加国易居