多年旺盛需求后，大温哥华期售房市场降温至十多年来未见的低谷

根据房地产销售和营销公司 MLA Canada 的数据，过去一年中仅有 35 个项目推出——较五年平均水平下降超过 40%——而售出的期售单位还不到 400 套，与历史水平相比下降了 85%。

Peterson Real Estate 住宅部门高级副总裁巴雷特·斯普劳森（Barrett Sprowson）表示，这些数字与他在一线市场上看到的情况相符。

“我以前说市场‘停滞’，其实是很委婉的说法。要更诚实点说的话，现在的市场状态简直是‘贫血’和‘前所未见的平淡’。”

市场如何走到今天

斯普劳森认为当前市场状况是长期政策和经济变化累积的结果。

“这就像‘温水煮青蛙’的经典例子。长期以来，市场一直在帮助我们应对各种政府层层叠加的法规、费用和税收。”

但现在他说，这种“市场拯救”已经终止，而利率上升更是加剧了问题，使得“普通购房者都选择观望”。

与此同时，以前热潮中启动的开发项目现在正陆续完工并入市。

“我们现在看到的是，疫情后那一波极度活跃周期中启动的项目正在交付和竣工，这使得目前市场上库存过剩。”

换句话说，当下的供应过剩会逐步被市场消化，但新项目启动数量减少，可能在未来几年内导致供应短缺和价格飙升。

政府干预的影响

斯普劳森特别指出，在新建开发项目上，各种费用、税收和附加费形成了“完美风暴”。

他表示，一套新房中有大约 35%-40% 的成本是各种费用和税负，最终都由买家承担。

“现在的情况是，买家已经无法负担这些费用和税收。而且除了这些，还有商品服务税（GST）和物业转让税（PTT）。这相当于是‘税上加税’。”

斯普劳森认为，要改善当前局面，降低这些成本才是最关键的政府举措。

不久前，卑诗省政府宣布对“开发费用”（Development Cost Charges, 简称 DCCs）付款方式进行改革，允许开发商延后支付部分费用。尽管斯普劳森对这一改变表示欢迎，但他也指出这没有解决核心问题。

“这是有帮助的。这是一个不错的策略，我们也都很感谢政府倾听……但正如我在 Anthem Properties 的朋友迈克尔·费雷拉（Michael Ferreira）最近说的那样，‘这只是小修小补。’我们真正需要的是撬动那些关键杠杆。”

如果没有显著的成本减免，他警告称，很多项目根本无法启动。

“我们根本无法在市场可以承受或吸收的价格下交付新房。”

这对房地产经纪人的意义

对那些正在努力销售期售库存的房地产经纪人来说，斯普劳森强调：回归基本面才是成功之道。

“过去那种把房子高价挂牌，然后等着市场自己消化的日子已经过去了。准确且具有竞争力的定价才符合客户的最大利益。”

除了定价之外，执行能力也非常关键。斯普劳森表示，他合作过的最优秀经纪人对每一套房都有明确的销售计划，而不是千篇一律的方法。他们也更为及时、专业。

“如果你是挂牌代理人，就必须亲自出现在看房现场……这不是火箭科学。提供良好服务、高效、有效。要跟进客户。回归基本功。”

秋季市场值得关注的几点

展望今年秋季的期售市场，斯普劳森并不认为会有戏剧性的变化，除非以下几个关键因素发生转变：

1. 联邦政府与美国之间能达成某种协议，减少当前各种不确定性对市场的影响；

2. 利率能有一定程度的缓解；

3. 各级政府能在开发费用（DCCs）和其他费用、法规、税收方面做出实质性改变。

“如果这几个因素中哪怕有两项实现了，我觉得市场就会真的活跃起来……我始终是个乐观主义者，我相信某些事情会有所松动，希望最终是对买家和市场供应都有利的那种松动。”

目前，像 Peterson 这样的开发商仍在推进多个项目，包括出租与期售项目。该公司正在租赁位于东温哥华的 Revolve 目的性租赁住宅，并计划于明年初完成另一个邻近项目，同时也将在温西启动一个大型社区项目。

至于更广泛的期售市场，斯普劳森认为转售市场是恢复的领先指标：

“如果转售市场的销量开始逼近十年平均水平，一旦人们开始错失心仪的房源、出现多方竞价的现象，那我们就会看到期售市场跟着动起来。”

在那之前，大温哥华的期售市场似乎仍将维持观望状态，等待买家的回归，或政府采取关键调整，或两者兼而有之。