加拿大住房市场正在经历一场变革——这场变动足够微妙，以至于在市场喧嚣中容易被忽视，却蕴含深远影响。7月份的信号表明，买方意愿与卖方预期之间的力量正发生重新平衡。

全国住宅成交量较6月上涨3.8%，这是连续第四个月增长。自3月以来，成交量已累计上涨11.2%，其中大多伦多地区（GTA）表现最为突出，在此期间增长了35.5%。

对普通观察者而言，这似乎标志着市场期待已久的复苏终于来临。但实际上，这种市场动态与以往不同。此次成交量的提升，并非源于市场情绪高涨或借贷成本骤降，而是建立在房价调整的基础上。这一差异远比表面看起来重要得多。

加拿大房地产协会（CREA）指出，大多伦多地区成交量的上升在推动全国销售增长中发挥了关键作用。而我们已知，大多伦多地区的房价正经历最明显的下跌，因此可以合理推断，价格下调提高了购房可负担性，从而为买家入市创造了更多机会。

其他地区的销量增长，是否也需要类似的价格调整？

买卖预期之间的鸿沟正在缩小

BMO资本市场早已明确指出，阻碍市场成交的关键因素是买卖双方之间的“价差”——即卖家要价与买家出价之间存在较大分歧。高级经济学家Robert Kavcic将其形容为“报价与出价之间的巨大落差”，这种情况阻止了市场出清，导致挂牌房源滞销。而唯一可持续的解决方式，就是缩小这道鸿沟。

理论上，有三种方式可以实现这一点：

1. 被迫抛售：这需要发生深度经济衰退、违约率上升和失业加剧——这是一个既不现实也不可取的情境；

2. 抵押贷款利率大幅下降：例如回落至3%以下，意味着较当前水平下降约100个基点——短期内被认为不太可能；

3. 房价下调：BMO认为这是最现实的路径。RBC也持相似观点，并指出，多个地区房价趋缓，使可负担性达到三年来最佳水平，从而激励更多买家入市。

数据也印证了这一趋势。7月MLS®房价指数（HPI）与6月持平，但同比下降3.4%。大多伦多地区房价在过去12个月下跌了5.5%；温哥华下跌2.8%；而一向例外的卡尔加里，也下跌了1.8%。价格的温和回调已足以吸引更多买家回归市场。

价格变动才是提升可负担性的真正杠杆

在当前利率环境下，房价下降对可负担性的提升远胜于利率小幅下调。以一套70万加元的房屋为例，假设首付20%，贷款期限25年，按5%的抵押贷款利率计算：

• 如果房价下降5%，每月月供将减少约165加元；

• 相比之下，利率下降25个基点，仅能带来约58加元的月供减少。

这意味着：在短期内，房价的进一步调整比央行小幅降息更能有效释放购房需求。

房价走势因城市而异

加拿大各大城市的房价走势差异明显。多伦多、温哥华和如今的卡尔加里均录得同比房价下跌。过去五年中，多伦多的房价涨幅在主要城市中最弱，仅上涨约15%；而新不伦瑞克省自2020年7月以来上涨了80.9%，居全国首位。过去三年，多伦多也经历了主要市场中最明显的房价回撤，而魁北克市则录得最强劲涨幅。

加拿大市场的“库存双面镜”

7月的新挂牌房源与6月基本持平，但在售库存同比上升10.1%。全国“库存月数”为4.4个月，整体仍属“平衡市场”区间。但区域差异极为显著。

RBC经济研究指出，安大略省和不列颠哥伦比亚省的在售库存达十年新高，这导致卖家之间竞争加剧，预计将在2026年前持续对房价形成下行压力。相比之下，草原省份、魁北克省和大西洋省份的库存依然紧张，有些地区甚至低于疫情前水平。这些差异也解释了为何房价调整在某些省份能激发购房需求，而其他地区仍维持强劲。

九月将是市场的关键考验，通往可持续复苏之路

9月份的大量新挂牌房源将成为市场的试金石。CREA强调，这是一个关键时刻：买方需求与卖方供给之间的平衡，可能维持近期成交量的上升势头，也可能迫使价格进一步下调。

这一结果至关重要，因为目前的销量反弹反映的是市场“机会”而非“乐观情绪”。在抵押贷款利率仍处高位的背景下，价格调整是迄今为止并将继续是推动需求释放的最有效杠杆。在许多主要市场，房价已适度回落，从而恢复了一定程度的可负担性，吸引此前观望的买家重新入场。

对加拿大央行而言，实现可持续复苏且避免通胀再起的最清晰路径，是允许房价正常化的过程自然进行，而不是依赖边际利率下调来刺激市场。