混沌楼市下,该如何挖掘“笋盘”?

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经常有听到房产中介介绍,有最新笋盘上市,或者投资者询问,有没有笋盘推荐。那到底什么是笋盘呢?如何选择笋盘呢?选择笋盘的时候如何避免被套路? 加国易居在这里就为大家解答一下关于笋盘的问题。

我们先来介绍一下什么是笋盘?

笋盘是在房地产市场不景气的情况下产生的新名词。原指业主愿意无偿“赠送”自己的房产,一概不要所付的首期款和按揭款,如果新业主看中了自己的房产,立马可以过户,只要愿意继续按揭完房贷即可。实际上所谓的“赠送”是不存在的,只是在房地产市场不景气时或者业主手头紧时,有些业主不想再供房,就会以低于市场价好几十万或几百多万的价格出售房子。现多指低于市场价,性价比高的房子,在租赁中笋盘的意思就是出租花小钱就能得到更大利益的好楼盘。

那我们应该如何选择笋盘呢?

首先,在挖笋时,要特别关注该楼盘本身的价格是否已经低于市场价?低多少比例?

其次,该楼盘本身是不是有极大的“成长性”,即相关的配套、规划、政府定位和当地的居住人群等信息。

当一套房子的交易价格低于市场价,或者其本身的成长性非常好时,我们都可以定义为笋盘。前者称之为,价格笋;后者则是成长笋。

然而,有一种房子,由于各种原因,比如政府限价、开发商回款、房东相信房价即将腰斩,房价比周边便宜很多;而且,其实政府正在当地大规模在建各类规划。这样的房子,恰恰是最大的笋,即,兼具低估值和成长性两个维度的“牛笋”。如果你可以挖到“牛笋”,恭喜你,赚大了~

实际操作中的情况是如何的呢?

对于一枚资深的中介来说:

- 突然接到一个电话,业主长期在外地、报了个不懂行情的价格。果真低于市场价10-20%,就马上杀过去、自己或朋友就买了。很少流转到外面。

- 如果在单边上扬市场,小区里正在销售的最低那套价的,就是笋盘。最低的卖掉,次低的就成为最笋的。节节高。

- 如果是在下行市场和横盘震荡市场,最主要是看拐点。根据量价关系,等到量价齐跌的走势比较久后,找到最低成交价或放盘价,压低5%,作为这个楼盘的心理价。然后,去找心仪的那套,跟业主谈价,能谈下来、就会是抄底价了。

对于一个资深炒家:

- 熟悉每个盘、每个户型,知道什么户型更走俏,知道历史行情价格和销售速度。

- 如果知道一个好户型或能优化改造的户型,放盘价低于市场价5-10%,他们就立马杀过去,买下。

- 如果遇上急卖的客户,特别是高杠杆炒楼的客户,资金流将要断裂,他可能拿出大叠的现金,在市场最低价上再压价15-20%,一次性付款、立马成交。

- 经常低于市场价5-15%的价位进货,通过装修改进,再高于市场价10-20%出货(适合横盘期或缓升期)。

对于价格投资者来说:

- 在所有的区域价值里,选择区域经济与人口长期走势不错,片区均价全市偏低、楼盘均价片区偏低、房源均价楼盘偏低,三者结合,这个价格在全市来说都是比较低、同时区域有足够的经济活力,则果断买入、长期持有、等待时间长河慢慢让价格涨到合理价差。

- 板块轮动,洼地补涨。关注在上涨期,并未快速暴涨的区域、寻找区域内比高价位盘5-6折的盘,买入。这样可能短期内就能被轮动、带动,获得收益。

对一个房地产研究者来说:

- 比笋盘更重要的,是拐点比拐点更重要的,是趋势。 与天斗,人易吃亏。政策、调控一来,楼市走向拐点。如果楼市要下行,持币等降价抄底比较重要;如果楼市开始回暖,则果断入手、趁风带涨比较容易。在一个长期的上涨行情里,选择重大价值面去选盘、中长期持有,就一定会赢。

- 研究区域规划、研究楼盘、研究市场量价关系,从价值角度选盘、在价格角度把关,买入的房子,在历史长河里、都是笋盘。敏锐关注热点概念,在迹象略起时,就杀将进去。主要因素是:学位、地铁、规划等。 笋盘,只是一个相对的概念。

- 要不在价格曲线图里,选择“相对”低价。要不等待倒霉业主,急售急降、现金收楼。要不把握趋势,抄底、逃顶。要不价值投资,投资产业、学位、地铁、规划。要不区域比价,挖掘洼地里的腰斩盘,等待趋势的轮动。

笋盘中的套路有哪些呢? 

1. 假降价

假设有一套房子,5月挂牌价为100万元,6月涨价至120万元,后再降至110万元,宣传时称是业主直降10万元的笋盘。如果市场行情在这期间并无太大变化,那么这样操作的降价盘,就是“假降价”了。

2. 有缺陷

有的房子从价格上看确实低于市场同类型的房子,但其便宜的原因在于房子本身“不完美”,比如户型有缺陷,房屋质量有问题,噪音大、光照不好等等。买了这样的房子除了会存在居住方面的问题,还要承受房子未来难升值甚至难保值的风险。

3. “表里不一”

有的房子价格低于市场价,户型、质量、环境等方面也令人满意,看起来确实像是笋盘,但实际上可能暗藏玄机,比如房屋存在债务纠纷、已被查封不可转卖,又或者房屋为公司产权需缴纳高额税费等。

如何在挖笋中“反”套路?

首先,无论买什么房子,都要亲自实地踩盘。而对于笋盘,在看房过程中要更加细心,除了确认房子的各方面是否与房源描述、照片一致,还应留意周边环境、配套等。也可找有经验的人与自己一起看房,检查房屋质量。

其次,对于房子的价格是否真的“笋”,可对比同一楼盘内同户型的成交价格,以及了解周边楼盘的价格。同时,如有投资需求,还应对房屋的升值空间进行考量。

再次,是要核实房屋的产权是否有效,是否存在被抵押的情况,以及了解业主的出售原因、资金状况,避免房屋有被查封的风险,导致无法交易、过户。

最后,“捡”笋盘风险多,最好还是交给专业中介来把关。正规的专业中介机构对于数据有规范的管理,尤其老牌中介经过多年的经营,积累了海量的真实成交数据,可为你提供房屋价格指导;经验丰富的安全经纪人“阅”房无数,带看时可为你分析房屋利弊,了解房屋真实情况;而在产权方面,更需要专业的中介为你多次查档、核实业主信息,保障交易安全。

接下来给大家划一下重点:

在通货膨胀,房产和土地收入占大头,人口持续流入的大前提下,投资房地产的长期收益是不会轻易改变的。且所有政府的投资最后都会被计入到你家的房子里,相当于你通过买房实现了注资政府城建项目。未来收获,则是你作为“股东”之一的应得收入

用五年的时间来进行建仓,布局和克制欲望。五年后,凡是购入核心城市笋盘的老铁,恭喜你们,你的人生将从此不同。因为每一次的价格上扬都是以前一次的基数为基础的。因此,哪怕你才开始玩,你的收益那也是按照现在的基数去算的。所以,获利只会越来越丰富。

作为房地产的价值投资者,我们要关注的是房子的“价值”。作为房地产的价值投资者,我们要关注的是房子的“价值”。而“价值”的核心,恰恰是对周期、规划、人性、政策以及经济基本面的充分把握。唯有把握住楼市的“价值”,你才可以实现让人幸福到晕厥的房产升值暴击。

 
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